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久々の物件見学

久々に物件見学に行って来ました。



競売のセミナーを定期的にされている

不動産会社が戸建て投資用の物件見学を

企画されて、

丁度家の近所だったので参加しました。



安い物件を

選んでくれていたと思うのですが

300-400万ぐらいの手頃な価格で

非常に良かったです。



手元に現金があれば

検討していたのですが

まだ、私の場合は

入居者募集中の

改装した戸建てが一つと

DIYリノベ中の戸建てが

もう一つある状態なので

手を出せません。(⌒-⌒; )



でも、物件を見ると

欲しくなりますね~。



この不動産会社は

投資用の物件を

200万のパック料金で

リノベする事もしており、

リノベ直後の物件も

見せてもらいましたが

非常に参考になりました。



ユニットバス、ウォシュレット、

キッチンも新設して

床、壁もピカピカでしたが

外壁は手をつけず、

内装のみで建具、

サッシはそのまま利用することで

費用を抑えているんですね。



和室は

土壁の上から合板を張って

壁紙仕上げにしてましたが、

仕上がりが綺麗でしたね~。



工事も職人直契約で

分離発注の施主支給で

コストを安くしてるんですね。



あとは

今回、

たまたま私の

入居者募集中の戸建ての近くに

物件があったので

私の物件も皆さんに見てもらいました。



この不動産会社は

手がけた物件の客付けも

専任で受けているらしく、

付近の家賃相場も詳しかったので

アドバイスを受けつつ、

一般仲介で

募集してもらうことになりました。



久々の物件見学も

非常に実りのあるものになり

感謝です。(^ ^)













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大家さん学びの会 セミナー参加

今日は

所属する

大家さん学びの会のセミナーに

参加しました。



2部構成で

一部は女性目線のインテリアコーディネートについて

三輪若菜先生からレクチャーを受けました。



先生はCome homeと言う

インテリアに興味のある主婦向けの

人気雑誌に連載されていて

アンティーク家具を使った

コーディネートを得意とされてます。



女性は部屋の中に一部でもカフェのような

落ち着ける自分だけのスペースがあれば

1日頑張られるそうですね。


参考になります。




もう一つは大家向けブロードバンドを

収益の柱としているブロードエンタープライズさんが

大家向けに始めたサービスの説明でした。



不動産会社向けのマイソクやホームページを

簡単に作成できるサービスなんですが、

何と、サービスが完全無料なんです。



今までもこの手のサービスは聞いたことがあり、

月額の利用料とか発生するものばかりだったのですが、

ブロードエンタープライズさんが始めた

満室経営ネット

は保有物件のデータを入れておけば、

そのデータでマイソクや物件ホームページまで簡単に作れてしまうんです。



先日の賃貸住宅フェアにも出店していたらしいですが、

全然気が付きませんでした。



マイソクも色んなテンプレートがあって、

物件イメージに合わせてマイソクを

使い分けることもできるんですよね。



間取り図や名刺も簡単に作れる

システムも現在準備中らしく

非常に楽しみです。



なぜ、無料でここまでのサービスを

提供するのか質問してみたのですが、

大家さんを囲い込んで周辺サービス

特にブロードバンド業務を取り込むことで

収益につなげるらしいです。



グーグルとかと同じですね。



これは使えますよ。



早速、戸建用のマイソクとホームページを作って

仲介店営業に回りたいですね。



読みたかった本が遂に発売です!


元手なしで

やる気さえあれば

家賃収入を得ることができる。



普通に考えると

そんな事が出来るとは

到底思えないのですが、

オーナーから

空き家を格安で借り受けて

自分で掃除や

簡単なリフォームをしてから

それを相場の半分の家賃で貸し、

オーナーと家賃を折半する事で

元手なしで

家賃収入を得る事が出来るんです。



この投資手法を実践して

現在は家賃収入だけで

100万の月収があると言う

廃墟不動産投資家こと

村上佑章さんが

そのノウハウを余すことなく

綴った本が発売されました!



常識破りの「空き家不動産」投資術

新品価格
¥1,620から
(2015/6/4 22:06時点)





前々から

この廃墟不動産投資には

非常に興味があり

発売を知ってから、

アマゾンで予約をしていたのですが

昨日、ようやく届いたので

直ぐに、むさぼり読んでしまいました。



読んでみて、

色々と疑問に思っていた点が

全てクリアになったので

晴れ晴れとした気持ちになりました。



不動産投資に

興味ある人はもちろん、

空き家を

何とかしたいと思っている人、

元手なしで

リスクのない

ビシネスを始めたい人などに

特にお勧めの本です。



特定空き家法案が施行され、

今後は

空き家を放置すると

50万以下の罰金や

取り壊しの代執行まで

される事になるので

空き家を有効活用する

この投資手法は追い風だと思います。


この本にはオーナーと交わす契約書の

雛形も載っていたり、

空き家のオーナーを探す方法、

オーナーを訪問する時の服装など

具体的なやり方が示されているので

この本の通りに実践すれば

必ず、誰でも

廃墟不動産投資が出来ると思います。



一つだけ必要なものは

折れない心、不屈の精神ですかね。



オーナーに話を聞いてもらえるまで

何件も断られるので

そこで萎えなければ、

必ず成功すると思います。



私も

戸建リフォームが落ち着いたら

社会貢献にもつながる

この廃墟不動産投資に

チャレンジしてみたい

と思ってます。






確定申告に向けて作業開始

皆さんは確定申告はお済みですか?


私はまだなんです。


いい加減にお尻に火が付いてきたので

今日は朝から家で缶詰状態で

取り掛かってました。



昨年は2つの物件を購入して

物件数が増えたのと、

DIYリフォームをした影響だと思いますが、

レシートや領収書の量が半端ないです。



特にDIYリフォームで資材購入したコーナンのレシートの束の

厚みが凄いです。



でも金額的には30万ちょっとで

全然大したことないんですよね。




夕方になってようやく、

物件毎の収支表をエクセルに入力出来ました。(^ν^)



ここまでくれば、

もう一息の所まで来ました。



これから会計ソフトに仕訳入力し

収支内訳書の作成です。



今日は久々のパソコンワークで疲れたので

また来週にでも一気に片付けたいと思います。













管理会社は必要か否か


今日は物件管理についての

自分なりの考えを書きたいと思います。



物件管理をする場合、

管理会社を使うか自主管理をするかの

どちらかになります。



それぞれ、メリットとデメリットがあります。



ざくっと考えると以下のような感じですかね。



【管理会社使用の場合】


■メリット

管理会社が近隣住民からのクレームや

入居者からの突発的な連絡窓口になってくれるので

オーナーが手を煩わせる必要はない。


■デメリット

管理料が3-10%程かかる。

管理会社によって当たりはずれがあり、

はずれの管理会社では何もしないところもある。



【自主管理の場合】

■メリット

管理料を払う必要がないので支出を抑えることができる。


■デメリット

全てにおいて直接オーナーに連絡がくるので、

管理戸数が増えた場合、対応が煩わしくなる、等。




私は断然、管理会社派なんですが、

一つ重要な事を認識しておく必要があると思ってます。


それは、

管理会社は基本的に

オーナーの為になる事は何も考えないものだと

いうことです。



その事を認識した上で

上手く管理会社を利用すれば、

管理料を払う以上の価値が出てくると思います。



自主管理は経験値を上げる為に

一度は経験した方がいいとは思いますが、

私の場合は少々の管理料を払ってでも

管理会社を使うべきだと考えてます。



例えば、

先日もガス給湯器が故障してお湯が出なくなった物件があったのですが、

この場合も入居者と管理会社でやり取りとしてもらい、

ガス業者との対応も

管理会社に任せる事で迅速に対応できました。



業者に見てもらったところ、

不具合の原因は給湯器の故障だったらしく、

すぐに修理してもらえたので即日解決しました。



こんな事もオーナーが都度対応していては

身が持ちません。



結局、修理代は6000円程で出来ましたし、

管理会社の担当者には

物件にすぐ直行してもらい、

給湯器の状況確認や

業者手配、入居者対応まで

しっかりやってもらったので

その対応には大変満足してます。



まあ、非常事態が起こらなければ、

確かに管理会社は何もしていないようですが、

私は管理会社にある程度任せることで、

自由な時間を手に入れているのです。



ただし、リフォームなどの修繕費については

管理会社任せにせず、

今後は自分自身で行うことで費用削減は

していくつもりです。  ( ^)o(^ )



Profile

DIY職人大家 ヒデ

Author:DIY職人大家 ヒデ
経歴
2007年に藤山さんの本を読み一念発起し、1Rx6部屋のアパートを親借金で購入。
サラリーマンをしながら二足の草鞋でアパート経営を行う。
2013年9月末22年勤めた物流会社の希望退職制度に応じ
早期退職する。
転職先の工務店でリフォーム工事の現場監督を経験した事で職人になりたい気持ちが芽生える。
2014年2月に購入したアパートのリフォームを自ら行う為に3月月末に工務店を退職。
2014年4月〜6月所有アパートの空室リフォームを自らDIYで行う。
7月から12月まで職業訓練所の住宅リフォーム技術科で建築のイロハを学ぶ。
10月からDIY R SCHOOLに通い、DIYリフォームのノウハウを勉強中。
2015年1月から昨年購入済みの築古戸建のDIYリフォームを日々敢行中。

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