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アパート外壁塗装(下地塗装)

遂にNo.4アパートの外壁塗装に

チャレンジします。



先日、高圧洗浄は終えているので

今日は下地塗装をしてみました。



外壁がALCでリシン仕上げなのですが、

その上からの塗装となるので

下地処理をしっかりしておかないといけません。



コーナンプロの塗装コーナーでメーカーの

カタログを見て、ロックペイントの

弾性フィラーを塗ることにしました。




塗装ローラーはメーカー推奨の

砂骨ローラーと言う特殊なローラーを

使って塗ってみました。



(弾性フィラー)




弾性フィラーは固まると柔らかくなってリシンのような

表面がゴツゴツした下地に一番いいみたいです。



塗ってみた感想ですが、

フィラーが非常にこってりしており

普通の水性塗料に比べて若干塗り辛かったです。



ドア枠付近などローラーで塗りにくい部分は

ハケで塗りました。


(塗装前)


(塗装後)



この上から上塗り用の塗料を塗るのですが

フィラーだけでも結構綺麗になったので

このまましばらく様子をみようと思います。




そして、そろそろNo.4アパートのリフォームは

一区切りにして新たに購入した戸建の

リフォームへ移ろうと思います。







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高圧洗浄機でアパートのアプローチを清掃

ようやく高圧洗浄機でアパートの掃除をしました。




分かりにくいかも知れませんが

丁度、マンホールの辺りを境にくっきりと

色の違いがあるのが見えると思います。




右側が高圧洗浄機で汚れを落とした所ですが

もう、本当にめちゃくちゃ汚れが簡単に落ちます。



音も静かで、噴出口も軽いので楽々作業ができます。


ただ、入隅部分(くぼんだ所)などは注意しないと

水が勢いよく自分に跳ね返ってきて

ずぶ濡れになります。



高圧洗浄機を使い時は濡れても良い格好に

ならないといけませんね。

(洗浄前)


(洗浄後)



近所のおばさんが綺麗になったねと褒めてくれました。(^O^)

やっぱりご近所さんも周りが綺麗になると嬉しいんですね。





高圧洗浄機を試しました。

購入した高圧洗浄機を家で試しに使ってみました。



いやーいいですね。


車のホイールなんかブレーキの粉で真っ黒だったのですが

高圧洗浄機であっと言う間にピカピカになりました!



ガレージのコンクリート面も

皮が一枚ペロリと剥がれたように綺麗になりました。



なぜ今まで買わなかったのかと思うくらい

使ってみて効果を実感できました。



4歳になるうちの子供も楽しんで放水してましたが、

レバーのところで指を挟んでしまい、

軽い怪我をしてしまいました。(´Д` )



小さい子供が使う時は気をつけましょうね。







木造築古戸建

先日契約を終え、売主の相続登記待ちになっていた

戸建の最終決済を本日無事に終えることができました。



売主への残金と司法書士への登記手数料の支払いは

現金決済だったこともあり、

不動産会社で滞りなくわずか10分程で終えました。



早速、物件に向かい中の状態をチェックしたのですが、

荷物は全て撤去されて綺麗な状態になってましたよ。



先日の売主との話し合いで不要となった洗濯機は

残してもらう手筈になっていたのですが、

今日現物を確認したところ思った以上に綺麗で

ほぼ新品です。



せっかくなので入居者の人には、

このまま使ってもらおうと思います。



ひと通り中をチェックしたのですが

改めて見ても非常に大切に使われていたのが分かります。

外壁や、風呂のタイル目地などにきちんとコーキングしてあり

防水処理はバッチリです。



建物は大規模改修せずとも、

こまめにメンテナンスすれば寿命も

どんどん伸びると思います。



ただ、築40年以上なので

どうしても全体的に古さを感じさせます。

(特にじゅらく壁!)



これから頑張って建物を蘇らせて行きたいと思います。




本当は毎日リフォームに入りたいのですが

7月から平日は職業訓練学校に通うことになりましたので

主に週末に作業をして行くことになります。



もしDIYリフォームに興味があって

実際に見てみたい!作業をして見たい!と言う方は

遠慮なく連絡くださいね♪( ´▽`)




















高圧洗浄機


大家の必須アイテムと言われている高圧洗浄機を遂に買いました。 ( ^)o(^ )



今回、外壁塗装をDIYでやろうと思い外壁塗装の手順を

色々と調べていたのですが、

やはり高圧洗浄機で外壁表面の汚れを落とす必要があるようです。



高圧洗浄機もピンキリで色々なメーカーからでており、

色々と迷いながらも検討した結果、

音が静かで、家庭用の中でも高圧力、最近CMでもやっており、

アマゾンの評価も高いケルヒャーのモデルにしました。


KARCHER ケルヒャー 高圧洗浄機 サイレント (60Hz西日本地区用)1.601-441.0 K2900/60Hz K2900/6

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新品価格
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早速、初めての高圧洗浄の威力を試そうと

ウキウキしながらにアパートに持っていったのですが、

水道につなぐホースをつなぐ段階で挫折しました。



高圧洗浄機に付属されていたホースよりも

水道蛇口のほうが太くて、

何度やっても繋げませんでした。 ('Д')




しょうがないのでホースと水道蛇口をつなぐアタッチメントのようなものを

いつものコーナンで購入し、明日再トライしてみます。



amazonの出品サービス

amazonの出品サービスをご存知ですか?


以前であれば

読み終えた本があればブックオフで

買取してもらってましたが

今回はこの出店サービスを試しに使って見ました。



要らなくなった本があればアマゾンに

自分の希望価格で登録しておき

購入希望者があった場合は

メールで知らせてもらうようになってます。


今回、登録して翌日に早速購入希望者が現れ

1500円定価の本が900円で売れました。


手数料、送料などの経費を引くと今回は500円ほどの

利益になりました。



ブックオフならばせいぜい100円の買取ですが

アマゾンの方が少しですが小銭が稼げます。



ヤフーオークションも過去何度も不用品を処分するのに

利用してますが

アマゾンの出品サービスの方が手続きが簡単で

手軽に出品できます。



詳しくはアマゾンのホームページを参照いただきたいのですが

私が利用したのは小口サービスの方です。


基本的に出品したらあとはほったらかしで良く

アマゾンへの手数料(基本料100円+手数料)は成約時に払うのみです。


試しにやってみたら良かったのでお勧めします。


ポストの塗装3

ポストをこれ以上どうするの?

とそろそろ言われそうですが



最後の仕上げとして部屋番号を

を印刷したものをラミネートして

両面テープで貼り付けました。




部屋番号を塗装する方法も

ありましたが

今回はこのやり方で様子をみます。


ラミネートは100均で購入したので

塗装も含めて1000円ぐらいで

ポストを綺麗にできました。





須磨の築古アパート

1年半前に購入後、ずーと苦戦が続いていた

須磨の文化住宅の残り一部屋にようやく

申し込みが入りました!嬉しいです。\(^o^)/



現在、家賃保証会社の審査中ですが、

問題なければ7/1からの入居になります。



いやー長かったです。

築40年の2DKx4部屋の文化住宅で

購入時に2部屋空きがあり、

購入後すぐに昭和レトロをイメージにした

室内リフォームをしたのですが、

和式トイレをそのままにしたのと、

駅から遠いのがネックになって

中々決まらない状態が続いてました。



購入してから自主管理だったのですが

去年の12月からリーシングが強いと思われる

管理会社に管理を任せるようにしてから

徐々に結果が出て、ようやく満室にすることができそうです。

(当初からの入居者が一室退去があったため、

この管理会社には今回も含めると

3室決めてもらったことになります。)



これからようやく投下資金を回収することができそうです。

この物件はかなり安く購入できたので、

満室で表面利回り25%を超えることができました。


このまま満室を維持できれば4年で資金回収です。

頑張って満室を維持したいと思います。




ラッキーピエロ

函館で非常に有名な

ハンバーガーストアのラッキーピエロって

ご存知ですか?



私は今まで北海道に行ったこともありませんし

名前も聞いたこともありませんでした。



先日のカンブリア宮殿と言う番組で

初めての存在を知りました。



全国展開はしていないのですが

函館だけで複数店舗も展開をしており

この地域に限って言えばマクドナルドやモスバーガーなどの

全国チェーンは全く寄せ付けない地域No.1らしいです。

私も是非一度行って見たいと思いました。



では何が他と違うのかというと

まず美味しくて北海道の食材を使っていて安全である事は当然として

1.店ごとにテーマを決めて違った店づくりをしている

2.お得意様にはえこひいきをする

3.口コミを上手く利用している

4.地域で断トツのNo.1となる

というところです。



全く業種は違いますが、

私のような小規模大家が

地域で勝つ為の参考にしたいと思いました。














浦田健氏のセミナー

本日、ランドシステムさん主催の

セミナーに参加してきました。


場所は岸和田の浪切ホールと言うところで

初めて行きましたが非常に広くて綺麗なホールでしたよ。



セミナーですが二部構成で前半が

有名な不動産コンサルタントの浦田健氏、

後半が相続税専門税理士の高橋氏となってました。



浦田氏のセミナーを受けるのは初めてで非常に

楽しみにしていたのですが、

今回のセミナーでは資産運用に関する

マクロ的な内容で大変参考になりました。



備忘録的に内容を記しておきます。

(浦田氏セミナー)

今後2ー3年の予測

・インフレ懸念により現金を不動産へ
・相続税対策による不動産買い
・海外投資家の日本買い
・建築コストの上昇
・不動産価格の上昇
・不動産売却のタイミング

国の戦略

・2020年迄に来日外国人を年2000万人へ
・Visaの解禁 外国人技能実習制度の3年から最長5年へ
・富裕層は簡単な手続きで1年間の滞在を可能に
・空き家の有効活用、旅館業法を一部改定
・宅建主任者を宅建主任士へ
・不動産ネット取引の解禁へ
・中古住宅の適性評価基準の策定



高橋税理士のセミナーでは

来年の相続税の増税や法人税の減税改正など

ザックリとした話をされてました。



中でも今後、

法人税の引き下げが確実に行われる事から

個人の高所得者は法人を利用しての節税を

真剣に検討すべきと言うところが頭に刺さりました。



私自身もまだ白色申告ですが、

そろそろ事業規模になってきましたので

法人化も検討すべきと考えてます。



法人化については、また改めて勉強をしたいと思います。



今日のセミナーを主催されたランドシステムさんは

これまで和歌山で戸建賃貸用の建物施工をしてきたのですが

今後大阪へ事業拡大を図るそうです。


パンフレットを見ましたが、

デザイン性の良い外観、間取りで

かなりリーゾナブルな建築コストで施工できるようです。



私の場合は新築は考えてないので対象外ではありますが

地主の方なら検討の余地ありと思います。



本日は良いセミナーを無料でしかも帰りに

お土産の蒲鉾までいただきありがとうございました。感謝 (^O^)





















Profile

DIY職人大家 ヒデ

Author:DIY職人大家 ヒデ
経歴
2007年に藤山さんの本を読み一念発起し、1Rx6部屋のアパートを親借金で購入。
サラリーマンをしながら二足の草鞋でアパート経営を行う。
2013年9月末22年勤めた物流会社の希望退職制度に応じ
早期退職する。
転職先の工務店でリフォーム工事の現場監督を経験した事で職人になりたい気持ちが芽生える。
2014年2月に購入したアパートのリフォームを自ら行う為に3月月末に工務店を退職。
2014年4月〜6月所有アパートの空室リフォームを自らDIYで行う。
7月から12月まで職業訓練所の住宅リフォーム技術科で建築のイロハを学ぶ。
10月からDIY R SCHOOLに通い、DIYリフォームのノウハウを勉強中。
2015年1月から昨年購入済みの築古戸建のDIYリフォームを日々敢行中。

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