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なんでもやってみるDIY大家 - DIY職人大家のDIYな日々 -

鉄骨造リノベーション見学

知り合いの大家さんの所有アパートが現在リノベーション工事をしているので

見せてもらいに行ってきました!



工事規模ですが、重量鉄骨造で外壁はそのままで、

中はスケルトンにするリノベーションで総工費数千万の

大きな工事です。




壁と天井は今、DIY R SCHOOL で学んでいる軽鉄で作ってました。(^-^)




やっぱり軽鉄の方が工期も短くなるので、費用が抑えられるんでしょうね。




訪問する時間が予定よりも遅くなり夕方の6時過ぎになってしまったのですが、

現場監督や職人さんも皆残って作業されてました。


極力、邪魔にならないように現場を見せてもらったのですが、

非常に勉強になりました。


床のレベル出しはやはり、レーザーでされていて、

モルタルの床がぼこぼこだったので、

ゴム付きの束でパーティクルボードを

床下地材として使用してました。 

この工法もDIY R SCHOOLとほぼ同じです。



この合板の上にフローリングを貼るんですね。

フローリング材はSANWA COMPANYの複層フローリングです。

一般的な複層フローリングと異なり、突板の厚みがあるので、

無垢材の風合いがでるそうです。



上手く写真がとれなかったのですが、

これは風呂、トイレ、洗濯スペースのユニットです。


コンパクトに一列に並べてあり、デザインも良かったです。

メーカーは京都の和光製作所とあまり聴いたことがないのですが、

全国で初のステンレス浴槽を作った会社らしいです。

和光製作所



この物件のターゲットは北新地で働く高給取りの女性なので、

間取りやディティールまで

かなりこだわって造られます。


2月が完成らしいですが、仕上がりが非常に楽しみです。



また、話をしていて参考になったことがあったので

シェアします。



このオーナーは自主管理をされていて、

客付けだけを近隣の不動産会社にお願いしているのですが、

空室が出て、

不動産会社への営業回りをするときは

必ずドーナッツを持参するそうです。


毎回ドーナッツを持っていく事で、

不動産会社の客付け営業マンに顔を覚えてもらえるため、

優先的に顧客案内してもらえるそうです。



親子何代にも渡って大家業をされているそうなので、

これ以外にも秘伝の奥義がいくらでもあるんでしょうね。



勉強になりました。



ありがとうございました。


須磨の管理会社

須磨の文化住宅の管理会社の担当者が

今月一杯で会社を辞めると言う連絡がありました。



同業者から引き抜きがあり、

転職することになったそうです。



なかなか空室が埋まらなかった物件を

満室にしてもらえた功労者なので、

非常に残念だと思ったのですが、

現状の管理費よりも安くする事を条件に

新しい会社でも引き続き管理をさせてもらえないかと

嬉しい提案がありました。



すぐに管理会社を変更するのは

今の管理会社に悪いので

春頃まで待って切り替えと言う事になりそうです。



現在の管理会社は空室を埋める営業力はありますが、

管理費が一律1部屋3000円なので

うちのように安い家賃の場合、

家賃に対する管理費の割合が

10%以上になっていました。



一般的な管理費は3〜5%なので

管理費が安くなれば非常にありがたい話です。



須磨は家から遠いので

何かあっても、すぐには行けません。



頼れる人に迅速に動いてもらいたいので、

これからも協力お願いしまーす。 (^-^)






戸建新築賃貸

昨日の話の続きですが

近所の新築戸建完成見学会に行った時に

対応していくれた人と話をしていると

収益担当だというではありませんか。



詳しく話を聞いてみると

昨年にから新たに立ち上げた部署で

不動産投資家向けに

収益用の新築戸建の受注をしているらしいのです。


ザクッと聞いた限りでは

70坪程の土地に2軒の戸建を建てた場合、

それぞれ延べ床面積90平米程の広さで

長期優良住宅仕様で一件900万程で建てられる

らしいです。


一度に沢山建てれば建てるほど

一軒あたりの単価は下がるそうです。


堺市近隣の場合、新築戸建賃貸だと

13万円/月の家賃を取れるようなので

安く土地を仕入れた場合は

そこそこの利回りを取れそうです。


数年後に投資家ではなく一般消費者向けに

中古住宅として販売も出来るので

出口もしっかりしており、

聞いていて中々面白そうでした。


合いそうな土地があれば検討してみるのもありだと感じました。










近所の完成見学会

今日は自宅から目と鼻の距離で

新築住宅の完成見学会をしていたので見に行ってきました。


谷上工務店と言う南大阪の地場の工務店ですが

自宅を建てる時に候補に入れていた工務店です。


私の好きなナチュラルテイストの家が

納得価格で建てられる工務店なので

興味深々で見学させてもらいました。








照明は全て施主が選んだものらしいのですが

どれもオシャレで非常に参考になりました。




手すりも黒のアイアンで

職人が手作りで加工したものらしいです。


ただ、値段を聞くとそれほど高くなかったので

今後、機会があれ採用したいです。





この辺りは準防火地域なので

構造材である梁は見せられないと思うのですが

どうやって建築確認を通しているのでしょうか?


非常に興味があるので聞いてみましたが、

担当の人がいないみたいで納得のいく回答はもらえませんでした。


梁を見せると雰囲気が良くなるので

自宅でも是非やりたかったのですが

準防火地域なのでNGが出て断念した事があります。


そんな事もあったので是非聞きたかったのですが、残念です。





収納スペースなどの上部にはアールを取ってました。

これだけで随分柔らかい感じにできます。


全体的にオシャレなカフェのようで非常に参考になりました。


たまには完成見学会などでオシャレな内装を見て

感性を磨くのも必要ですね。








ふるさと納税

ふるさと納税ってご存知ですか?


ふるさと納税は、今、テレビや雑誌でも話題になっていますよね。


この制度は、寄附した金額から2千円を引いた金額分、翌年の税金が安くなる上に、

自治体から特産品が贈られてくるので、食費の節約にもなるそうです。


年収200万円からでもできるので、

大家さんだけでなく、ふるさと納税は、

今、テレビや雑誌でも話題になっているので、

皆さん、注目しているんですね。


この制度は、

寄附した金額から2千円を引いた金額分、

翌年の税金が安くなる上に、

自治体から特産品が贈られてくるので、

食費の節約にもなります。


年収200万円からでもできるので、大家さんだけでなく、

主婦、サラリーマンなど、誰でも使えるのも魅力ですね。



ただ一つ難しいのは、所得によって寄附の上限金額が変わる部分らしいです。



この問題を解決するために、大家学びの会でいつもお世話になっている

叶税理士事務所が「ふるさと納税計算ソフト」を作られました。



このソフトを使えば、誰でも簡単に一発で、

ふるさと納税の最適上限金額がわかります。




不動産投資家、大家さんの場合は、

不動産所得や譲渡所得が発生することがあると思いますが、

そんな時でも、このソフトを使えば、簡単に計算ができます!




無料でダウンロードできるので興味があれば使ってみてください。


https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_66/index.do

Profile

DIY職人大家 ヒデ

Author:DIY職人大家 ヒデ
経歴
2007年に藤山さんの本を読み一念発起し、1Rx6部屋のアパートを親借金で購入。
サラリーマンをしながら二足の草鞋でアパート経営を行う。
2013年9月末22年勤めた物流会社の希望退職制度に応じ
早期退職する。
転職先の工務店でリフォーム工事の現場監督を経験した事で職人になりたい気持ちが芽生える。
2014年2月に購入したアパートのリフォームを自ら行う為に3月月末に工務店を退職。
2014年4月〜6月所有アパートの空室リフォームを自らDIYで行う。
7月から12月まで職業訓練所の住宅リフォーム技術科で建築のイロハを学ぶ。
10月からDIY R SCHOOLに通い、DIYリフォームのノウハウを勉強中。
2015年1月から昨年購入済みの築古戸建のDIYリフォームを日々敢行中。

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